Наш басівський дім. Передмова – квартири у Львові.


В місті такої красоти не побачиш

(продовження, початок тут)

Без чітких планів на квартиру чи будову промайнуло майже 5 років. Протягом цього часу ми думали продавати нашу квартиру, навіть трохи попрацювали в тому напрямку, але, оскільки часу для повномасштабного пошуку заміни не було дуже багато, плюс гроші заощаджувалися стабільно, хоч і повільно,  то особливо різких рухів не здійснювали. В принципі, за 10+ років звикаєш вже до сусідів, району, типових транспортних сценаріїв і щось міняти вже і не дуже хочеться.

Аж тут на горизонті нам напланувався Марко. Цей веселий чувачок коли ще тільки був плямкою на УЗД вже змусив мене задуматися над тим, що в двокімнатній квартирі нам все таки буде тісно, та й Даринка росте не по дням і клас за класом летить швидко. Ми й перед тим проглядали якісь варіанти час від часу, але без особливого ентузіазму. А Марко, по суті, виставив видимий dead-line 🙂

Ех, якби в житті було так незахламлено, як на планах ))

Так почалися пошуки трьох-кімнатної квартири у Львові. Розглядали ми часто діаметрально протилежні варіанти – від новобудов з нульовим циклом до вбитих квартир з “радянським” або ще й польським ремонтом. Ціни на квартири за кризові роки “просіли” на 10%-20% в доларовому еквіваленті. Але виявилося, що за ці декілька років і сильно зменшилася кількість старого фонду без вже зробленого “євро-шик-ремонту”.

Район пошуків ми обмежили Галицьким, частиною Залізничного (між вул.Шевченка та Городоцькою) та Франківським (Коновальця, Кн.Ольги). Багатоповерхівки і “хрущовки” викинули зі списку, бо якось не надто уявляли собі наше сімейне гніздо в таких мурашниках. Та й планування в них зазвичай не дуже продумане – або квадратури шалені, або якісь закапелки і дивні форми кімнат.

Новобудови розглядали навіть в зв’язці з неприємними мені кредитами, але зупиняв той факт, що в нових будинках трикімнатні квартири часто від 100 квадратів, які потім ще й ремонтувати треба. Тобто з бюджетом легко вилетіти в космос, якщо ви не професійний “колядник” чи гроші в тумбочці не берете, або ж час закінчення облаштування квартири може запросто розтягнутися на декілька років. А при такому стані справ, я тяжію до вибору затягнути пояс і далі збирати гроші, чим переплачувати банкам і ремонтуватися протягом 3-4 років.

Моя версія перепланування квартири на Невського

Не додавали оптимізму і різні страшилки про якісь новобудів, стан 5-7-річних новобудів, які ми оглядали в процесі, і розповіді знайомих, які все таки вирішили ризикнути. В когось стояк “забули” поставити, комусь тепло або звукоізоляція дошкуляла, десь сусіди 5-тий рік вселялися і весь будинок живе ремонтами ще й досі, десь за декілька років почала кришитися плитка на сходах чи іржавіти нержавіючі(!) перила і тд. Протермінована здача в експлуатацію виглядає найменшим злом і просто ель-класіко мінімумом для “інвесторів” в новобудови.

Я не схильний до ризиків великими сумами заощаджень, тому це мене завжди дивувало – як на ринку з таким важливим для людей продуктом (а житло в усіх країнах світу є зазвичай найбільшою статею витрат, biggest and the most important expense in your life) може існувати така кількість непевностей. Починаючи від орендованої або самозахопленої будівельниками землі, закінчуючи хитромудрими договорами, які в переважній більшості не покладають зобов’язань на забудовника, зате на покупця “вішають” і валютні, і бюрократичні, і ще всякі ризики. На такому ринку я не готовий витрачати роки своєї праці, тому довелося його ігнорувати.

Отже, з огляду на наші забаганки, пошуки обіцяли бути виснажливими. Але не для того ми дисципліновано наповнювали сімейну скарбничку стільки років, щоб здаватися перед здебільшого рукотворними труднощами! Тим більше, хто як не ми і коли як не тепер :)? Зарядившись позитивом і закривши носа від специфічного запаху львівської каки, ми пірнули в сам  вир подій того бедламу, що зветься львівським ринком нерухомості.

По-своєму гарно

Всього зараз і не згадаю і фотографій не покажу (в якийсь момент потер багато фоток з переглядів, бо дістали), але це була хвилююча, інтригуюча, повна пригод подорож закапелками львівських під’їздів. Ми отримали багато годин досліджень оголошень, показів та спілкування з власниками\ріелторами\сусідами\працівниками жеків\орендарями\представниками відділів конфіскату банків\батьками зірок української естради, детективних досліджень заплутаних майнових прав, аналізу потенційної ремонтопридатності та можливостей перепланування. Формат блогу не витримає переказу всіх історій, але, забігаючи наперед, скажу,  що для себе я зрозумів, що зі львівською “вторичкою” зв’язуватися наразі не дуже хочу і поки не буду )))

Попри все, ми відібрали варіанти в досить непоганих місцях та будинках (вул.Митрополита Андрея,   вул.Федьковича, вул.Антоновича, вул.Котляревського, вул.Генерала Чупринки, вул.Новий Світ і навіть вул.Валова), але всі вони передбачали компроміс по принаймі одному з показників:

  • вартість квартири
  • орієнтовна сума необхідна для ремонту
  • зручність в користуванні і відповідність нашим вимогам (бажана вело-кімнатка або вело-балкон накладали суттєві обмеження, але ж з пісні слів не викинеш ;))
  • розташування біля парку чи вихід вікон в тихий двір
  • можливість припаркувати авто і відносна “безкорковість” вулиці

Я серйозно пропрацював всі ці варіанти, дізнався по максимуму про існуючі підводні камені, про власників, про сусідів, навіть намалював декілька планів перепланувань, щоб краще уявляти собі майбутнє в цих квартирах і приблизно оцінити вартість ремонту. В результаті все звелося до такого ж результату, як і пошуки ділянки. Стабільність – ознака майстерності. Або ні 😉

Списки квартир з деякими результатами моїх досліджень (можливо хтось проходить схожий шлях і зможе ними скористатися) :

Відхилені варіанти

Варіанти в новобудовах

Потенційно хороші варіанти

Часом план в такому ж стані як і квартира ))

В читача може скластися враження, що “наша Галя балувана” або ми занадто сильно перебирали, на що я можу сказати – так і є. Загалом, мені не шкода витрачати гроші, але я мушу знати, за що саме я плачу і що я отримую за свої “кровні”. Особливо, якщо йдеться про гроші, зароблені в результаті довготривалих відряджень, строгої сімейної фінансової дисципліни і активним контролем над своїми забаганками.  І якщо в деяких варіантах я змушений платити завищену ціну за продукт сумнівної якості – то я краще просто не буду такого купувати і все. Поки мене така логіка не підводила, зберігаючи купу часу і нервів від непотрібних чи панічних рухів.

Декілька спостережень щодо вибору квартир:

  • Найкраще вибирати квартиру не маючи всіх коштів на неї – тоді ви будете більш прискіпливі і уникнете ейфорії, яка породжується наявністю скажімо 50к чи 100к усд на рахунку і яка реально засліплює на час оглядин варіантів. Те ж саме стосується і кредитних або позичених грошей – краще не мати суми і розраховувати за 2-6 місяців прискладати, аніж пхатися в авантюру просто тому, що ви типу “можете собі це дозволити”. Цей принцип я застосовую до багатьох покупок і вчинків в своєму житті, а от, наприклад, Крайнов називає його “думати 1 день над кожною 100 або 1000 потенційно витрачених доларів” – теж дієвий метод, рекомендую.
  • Жорстко відсікайте ріелторів, які дозволили собі витрачати ваш час на оглядини явного неліквіду – ріелтора ноги кормлять, йому по-барабану що і коли вам показувати + часто вони діють просто “на авось” – а раптом вас перемкне чи станеться нервовий зрив (що цілком реально, з нашим “ринком” нерухомості) і ви погодитеся на якусь халупу просто тому, що вже набридло їздити і дивитися всі ці безкінечні варіанти, які часто один одного гірші. Stay strong and keep saving money!
  • Типовий представник класу “трохи підмалювати і можна жити”

    Я не поділяю думки про те, що всі ріелтори погані – відсікайте поганих, працюйте тільки з хорошими. Хороший ріелтор чує ваші вимоги і попереджує ще до перегляду, які саме з них не будуть виконані на цьому конктретному показі і тоді вже ви вирішуєте чи варто їхати чи ні. Хороші ріелтори також мають сайт або можуть скинути вам фото, економлячи час. Хороші ріелтори навіть відрадять вас від різного неліквіду. Словом, хороші ріелтори є, я з ними працював і не раз. Але до співпраці з ними треба бути готовим морально.

  • Перш ніж я прийшов до такої думки і замість нити про те, що ринок паскудний і всі ріелтори – “каки”, я самотужки передивився десь з 10 варіантів, які мене найбільше цікавили. Процес дуже виснажливий, але корисний для того, щоб вибудувати собі список критеріїв і питань, які треба вимагати від ріелтора. Через сайти я вишукував оголошення; по фото складав собі уявлення де знаходиться квартира; по схожих оголошеннях виходив на власників; часом через розмови з сусідами, прибиральницями чи поштарями в під’їзді знаходив, яка ж саме квартира продається в даному будинку і з якої причини (сусіди знають ВСЕ!); через платіжки в поштових скриньках дізнавався імена власників, суми комунальних, наявність субсидій (а значить і пенсіонерів або інвалідів – тобто потенційно проблемних моментів); вишукував в інтернеті дані прописки попередніх власників, іншу їхню нерухомість чи авто – щоб скласти собі картину для торгу і тд і тп. Насправді всі ці речі займають дуже багато часу і вимагають набуття певних навиків, і в результаті все одно приходиш до висновку, що краще з нормальним ріелтором один раз детально пропрацювати список питань, аніж бавитися в Коломбо ))
  • Класний і просторий варіант перепланування на Котляревського. Проте дуже дорогий і складний

    Оцінюйте все під час огляду і задавайте всі питання, до яких тільки додумаєтеся. Стукайте до сусідів – вам з ними жити; спустіться в підвал або підніміться на горище – вам над цим або під цим жити; задавайте особисті питання продавцям – вам після них жити; перевіряйте на міцність і робочий стан все до чого дотягнетеся – вам в цьому жити; приготуйте варіанти торгу – вам з цієї вторгованої суми потім робити ремонти; звозьте родичів на другі чи треті оглядини – їм до вас потім в гості приїжджати і часом ночувати; беріть з собою занудних, “дотошних” або заздрісних знайомих – вони побачать недоліки, які ви в стані ейфорії можете пропустити + буде від них в вашому житті хоч якась користь – вам з ними все одно далі дружити, якщо ви їх дотепер не відкинули зі списку контактів )))

  • Якщо у вас є проблеми з візуалізацією майбутнього перепланування чи ремонту “на око” (як в мене ;)) – беріть у власників чи ріелторів план квартири і “вйо!” до floorplanner.com. Ця штука досить сильно мене виручала, коли треба було прикинути чи вийде зробити з “г..” цукерку і навіть приблизно давала зрозуміти скільки чого треба буде в процесі ремонту. Теоретично там навіть можна в 3Д режимі побачити чи буде вистачати світла по кімнатах, що для деяких квартир є критичним моментом – особливо в дворах-“колодцях”.
  • Поки з прозорістю ринку нерухомості в нас все погано, але для старого фонду досить багато інформації можна знайти ось тут або по всяких “злитих” міліцейських базах. На момент торгу бажано собі уявляти з ким маєте справу і які родичі ще можуть намалюватися в процесі. Бо часом описують тобі власницю бідовою бабулькою без родичів – а по базах видно, що в неї мінімум 2 чи 3 квартири є, машина (часом теж не одна) + родичів різних вистачає.

Так виглядало, що все, з чим ми залишилися – це вищенаведені спостереження )) Знову виходила патова ситуація і я вже налаштувався далі активно збирати гроші, але тут на горизонті намалювався ще один цікавий варіант, який різко розвернув напрямок наших пошуків і про який ми поговоримо в наступній частині розповіді.

Далі буде.

Advertisements

3 thoughts on “Наш басівський дім. Передмова – квартири у Львові.

  1. Пінгбек: Наш басівський дім. Купівля будинку. | Bike Traveller's Blog

  2. Пінгбек: Наш басівський дім. Ремонт будинку – частина 1. | Bike Traveller's Blog

Залишити відповідь

Заповніть поля нижче або авторизуйтесь клікнувши по іконці

Лого WordPress.com

Ви коментуєте, використовуючи свій обліковий запис WordPress.com. Log Out / Змінити )

Twitter picture

Ви коментуєте, використовуючи свій обліковий запис Twitter. Log Out / Змінити )

Facebook photo

Ви коментуєте, використовуючи свій обліковий запис Facebook. Log Out / Змінити )

Google+ photo

Ви коментуєте, використовуючи свій обліковий запис Google+. Log Out / Змінити )

З’єднання з %s